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                淺談要素市場改革對房地產行業的影響
                來源:和君 | 作者:文 / 和君房地產事業部 李青 | 發布時間: 2020-12-10 | 1785 次瀏覽 | 分享到:
                摘自:《集團型企業“十四五”規劃白皮書》

                2020年3月30日,國務院印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》,推動土地、勞動力、資本、技術、數據五大要素向市場化配置改革,促進要素自主有序流動,推動經濟向高質量發展。和君房地產事業部對該政策對房地產行業的影響,簡要分析如下:


                1、推進土地要素市場化配置


                眾所周知,土地是房地產發展的基礎要素,土地儲備的多少,對房地產企業未來發展規模和可持續發展有著最直接的影響。但近年來隨著房地產行業長效機制的建立,一方面建設用地供應收緊,這一現象在北京等一線城市尤其突顯;另一方面房地產企業融資受限,房企資金緊張成為普遍問題。在這種情況下,房企拿地越來越困難,大部分房企已經很難延續原有的高速增長。


                而土地要素改革提出“農村集體經營性建設用地入市”、“存量土地盤活”政策,為房地產企業在主流招拍掛拿地之外,提供了較好的土地來源補充。同時,該政策也預示著農村鄉鎮地區建設也逐漸從基礎設施建設,向產業發展、經濟繁榮過渡,對房地產企業蘊含著一定的機遇,但房企也要關注農村鄉鎮地區人口外流帶來的市場空間不足問題,切記盲目擴張。


                此外,產業用地長期租賃、先租后讓、彈性年期供應、作價出資(入股)等工業用地市場供應體系的完善,對房地產企業發展產業,開展多元化布局與轉型升級帶來了較好的影響。以往,受房地產快速發展的影響,土地價格上漲,實體經濟遭受較大打擊,土地成本成為影響企業利潤的重要因素。而產業用地長期租賃機制的推出,緩解了產業發展的壓力,讓企業在發展初期能夠將有限的資金更多的投入到生產設備及勞動力的提升上,助力實體經濟的復蘇與發展。


                2、引導勞動力要素合理暢通有序流動


                城市化進程是房地產行業發展的重要推動力量,我國的城市化率在2019年突破60%大關,標志著我國城市化進入了新的階段,但距離發達國家80%-90%的水平還有較大差距。在以往的發展中,我國城市化更多的是人口的城市化,大量人員從農村地區進入到城市,但戶籍城市化程度遠遠落后于人口城市化率,2019年僅為44.38%。而我國城市化中占重要作用的教育、醫療等公共服務,往往是和戶籍掛鉤的,造成大量外來人口雖在城市居住,但很難享受到城市發展帶來的便利,尤其是大城市難以安家落戶。此外,很多大城市限購政策,也是和戶籍制度掛鉤,非本地戶籍人員買房將受到更多的限制。


                本次政策提出深化戶籍制度改革,放開除個別超大城市外的落戶限制,并試行以經常居住地登記戶口制度,為外來人口安家落戶創造了較大的便利條件,降低了外來人口落戶和買房的門檻,釋放了一部分買房需求,對人口流入型的一二線城市房地產行業帶來了較為有利的機遇。但是,對于人口流出的部分三四線城市,戶籍制度的改革可能加快人口流出,當地房地產行業發展較為困難。


                3、推進資本要素市場化配置


                房地產行業是資金、資本密集型行業,房企運作過程中需要大量的資金投入運作,而近年來對政策對房地產行業收緊,房企上市受到嚴格政策限制,房企債權融資限制也是層層加碼,對房企的發展造成了較為不利的影響。


                本次資本要素市場化配置政策,推動股票市場向市場化改革,加快債券市場發展,豐富債券市場品種,可能會對房企創新融資帶來更多的選擇,增加房企夾縫中融資的機遇。


                此外,增加金融服務供給的導向,對房企向金融業轉型、開展多元化布局帶來了較為有利的影響,為房企轉型升級提供了機遇。


                4、加快發展技術要素市場


                技術是推動行業發展的關鍵力量,政策對技術創新與成果轉化的鼓勵,能夠一定程度加快房地產行業向降本增效、綠色節能等方面發展,通過技術升級為行業發展帶來新的機遇。


                5、加快培育數據要素市場


                數字經濟是未來經濟社會發展的大趨勢,對房地產行業來講,可通過數字化轉型,加快線上業務布局,積累數據資產,形成新的營銷傳播方式,提升收入規模。此外,數字化轉型帶來的中臺建設,能夠從組織層面提升房企效率,降低成本。


                綜上所述,和君房地產事業部認為,土地要素改革和勞動力要素改革是對房地產行業影響較大的因素,房企應充分把握要素市場改革帶來的機遇,謀求企業可持續發展。


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